Госстройнадзор Дона через суд отменил скрытые ловушки в договорах застройщиков
- 12:44 13 июля
- Дмитрий Чалый
Нарушение прав покупателей недвижимости, неопределенные сроки выполнения обязательств и навязывание односторонних условий - с этими препятствиями периодически сталкиваются жители Ростовской области при покупке квартир в новостройках. Редакция проанализировала материалы четырех значимых судебных процессов с участием регионального Госстройнадзора, в ходе которых арбитраж признал незаконными ряд уловок, применяемых строительными компаниями на Дону и в столице, как пишет "domostroydon.ru".
В региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области пояснили, что в период с 2024 по 2026 годы ведомство направило четыре крупных иска к девелоперам из-за неправомерных положений в договорах долевого участия. К текущему моменту суды уже вынесли решения по трем делам, поддержав позицию госоргана, а один процесс продолжается в Москве.
Специалисты службы на постоянной основе проверяют проектные декларации и типовые договоры, опубликованные компаниями в ЕИСЖС. Когда девелоперы игнорируют требования об устранении нарушений, дело передается в суд, чтобы обязать застройщиков исключить из документов условия, ущемляющие права граждан на получение качественного жилья.
Первым делом, завершившимся в феврале 2025 года в пользу надзорного органа, стало разбирательство с компанией "Специализированный застройщик Софт-недвижимость". Организация пыталась навязать клиентам, приобретающим недвижимость на пр. Буденновском в Ростове, невыгодные условия приема нежилых помещений и автостоянок. В договорах прописывалось, что дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи только при наличии "существенных недостатков", что суд счел незаконным.
"Законом № 214-ФЗ не предусмотрено ограничение права участника долевого строительства требовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта… наличием только существенных нарушений требований к качеству объекта", - говорит суд в своем решении.
Судебная инстанция подтвердила, что участник строительства имеет законное право требовать устранения даже незначительных дефектов до подписания акта приема-передачи.
В мае 2026 года Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил требования к компании "Специализированный застройщик КП № 4", возводящей жилой комплекс на Вертолетном поле. Суд обязал девелопера внести в документацию конкретные технические параметры и сроки сдачи дома, а также признал незаконными попытки манипулировать гарантийными сроками.
"Включение в проект договора условия о том, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, ущемляет установленные законом права потребителя", - говорится в материалах дела.
Согласно законодательству, гарантия длительностью пять лет должна исчисляться с даты передачи ключей конкретному владельцу, поэтому суд принудил застройщика скорректировать договор.
Еще одно решение было вынесено 18 июня 2026 года в отношении фирмы "Специализированный застройщик "Столицыно", которая строит объект в Аксае. В 36 типовых договорах компании обнаружили пункты, позволявшие застройщику в одностороннем порядке составлять акт приема-передачи, если дольщик не явился за жильем в течение двух месяцев. Также фирма необоснованно сокращала время на осмотр квартиры до пяти дней и устанавливала автоматическое уведомление о получении письма на четвертый день после отправки.
"Установление застройщиком в одностороннем порядке презумпции получения участником долевого строительства сообщения… ущемляет установленные законом права потребителя", - указал суд в постановлении.
Судья подчеркнул, что факт вручения корреспонденции должен подтверждаться почтовыми документами, а сроки осмотра не могут быть произвольно урезаны девелопером.
Четвертый иск касается компании "Специализированный застройщик "Высота", зарегистрированной в Москве и строящей ЖК на улице Таганрогской в Ростове. Сейчас дело находится на рассмотрении в Арбитражном суде города Москвы. Надзорный орган обнаружил отсутствие в проектной декларации данных о сейсмостойкости, классе энергоэффективности и применяемых стройматериалах. Ведомство также настаивает на изменении 58 договоров, в которых застройщик ограничивал ответственность за качество отделки, требовал согласия на переуступку прав и оставлял за собой право менять площадь квартир в пределах 5% без пересчета стоимости.
Заседание по данному спору назначено на 20 июля 2026 года. В соответствии с судебной практикой, после вступления вердиктов в силу застройщики обязаны в течение пяти рабочих дней обновить документы в системе ЕИСЖС, устранив все зафиксированные нарушения.
Напомним, 25 мая 2026 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отклонил требование подрядчика о расторжении договора с региональным Минтрансом. Спор между компанией «Донаэродорстрой» и ведомством возник из-за отсутствия документов по планировке и межеванию участка автодороги, соединяющей Ростов-на-Дону, Родионово-Несветайскую и Новошахтинск. Несмотря на то что магистраль была построена и введена в эксплуатацию, стороны не смогли урегулировать вопрос с оформлением кадастрового учета объекта.